TỪ MÔ HÌNH “TIMESHARE” QUỐC TẾ ĐẾN HỢP ĐỒNG KỲ NGHỈ TẠI VIỆT NAM

Trong nhiều năm qua, các sản phẩm được giới thiệu dưới tên gọi “hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ”, “hợp đồng kỳ nghỉ”, “thẻ nghỉ dưỡng”, “thẻ tích điểm du lịch” hoặc “dịch vụ nghỉ dưỡng dài hạn” xuất hiện ngày càng phổ biến tại Việt Nam. Đây không phải là một mô hình mới. Trên thế giới, mô hình “Timeshare” đã hình thành và phát triển từ nhiều thập kỷ trước, đặc biệt tại các thị trường du lịch lớn ở châu Âu, Hoa Kỳ, Úc và một số quốc gia có ngành nghỉ dưỡng phát triển.

Về ý tưởng ban đầu, hợp đồng kỳ nghỉ ra đời từ nhu cầu khai thác hiệu quả các cơ sở lưu trú nghỉ dưỡng. Thay vì mỗi cá nhân phải bỏ ra số tiền lớn để mua riêng một bất động sản nghỉ dưỡng nhưng chỉ sử dụng trong một thời gian ngắn mỗi năm, nhiều người có thể cùng tham gia một mô hình cho phép họ sử dụng cơ sở lưu trú theo tuần, theo mùa, theo điểm tích lũy hoặc theo các quyền lợi nghỉ dưỡng đã được xác định trước. Nói cách khác, Timeshare về bản chất là một cơ chế phân bổ quyền sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định, không đồng nghĩa với việc người mua trở thành chủ sở hữu bất động sản.

Tại nhiều quốc gia, mô hình này được nhìn nhận như một sản phẩm dịch vụ du lịch - nghỉ dưỡng hợp pháp và được quản lý bằng các quy tắc tương đối chặt chẽ. Các quy định thường tập trung vào việc buộc bên bán phải cung cấp thông tin đầy đủ trước khi ký kết, làm rõ bản chất quyền mà người mua nhận được, xác định toàn bộ chi phí phải thanh toán, quy định quyền rút lui trong một thời hạn nhất định sau khi ký hợp đồng và kiểm soát cách thức quảng cáo, chào bán sản phẩm. Một số hệ thống pháp luật còn đặt ra yêu cầu không được tiếp thị sản phẩm kỳ nghỉ như một khoản đầu tư sinh lời, bởi bản chất chính của giao dịch vẫn là quyền sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng.

Vấn đề bắt đầu phát sinh khi mô hình này được đưa vào Việt Nam nhưng không còn được giới thiệu đúng với bản chất ban đầu. Thay vì được trình bày như một quyền sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng dài hạn, một số sản phẩm lại được quảng bá bằng những thông điệp dễ gây nhầm lẫn như “sở hữu kỳ nghỉ”, “có thể chuyển nhượng sinh lời”, “không sử dụng vẫn có thể cho thuê lại” hoặc “được hỗ trợ thanh lý với giá cao”. Những cách diễn đạt này khiến không ít người tiêu dùng hiểu rằng họ đang tham gia một giao dịch gần giống đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, trong khi quyền lợi pháp lý thực tế thường chỉ giới hạn trong phạm vi sử dụng dịch vụ theo hợp đồng.

Một biểu hiện khác của cách vận dụng sai lệch là phương thức tiếp cận khách hàng. Thay vì để người tiêu dùng chủ động tìm hiểu, so sánh và quyết định, một số đơn vị sử dụng hình thức gọi điện thông báo trúng thưởng, mời nhận quà, tặng phiếu quà tặng du lịch hoặc tham dự sự kiện tại khách sạn, khu nghỉ dưỡng. Trong không gian sự kiện được thiết kế như một buổi tri ân hoặc tư vấn cao cấp, khách hàng có thể bị đặt vào tâm lý phải quyết định nhanh để không bỏ lỡ ưu đãi. Khi giao dịch có giá trị lớn và kéo dài nhiều năm nhưng quyết định lại được đưa ra trong một thời gian rất ngắn, bản chất tự nguyện và đầy đủ thông tin của giao dịch dễ bị ảnh hưởng.

Pháp luật Việt Nam hiện chưa có một văn bản riêng điều chỉnh toàn diện mô hình này. Về nguyên tắc, nếu giao dịch đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, được xác lập tự nguyện, đúng chủ thể, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội, thì hợp đồng vẫn có thể được công nhận là hợp pháp. Việc đánh giá hợp đồng kỳ nghỉ tại Việt Nam thường phải đặt trong tổng thể các quy định về dân sự, hợp đồng, quảng cáo, du lịch, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và trong trường hợp đặc biệt có thể xem xét thêm dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự.

Điểm cần nhấn mạnh là ranh giới giữa tranh chấp dân sự và hành vi có dấu hiệu lừa đảo không nằm ở tên gọi “hợp đồng kỳ nghỉ”, mà nằm ở cách doanh nghiệp hoặc cá nhân tổ chức chào bán, cung cấp thông tin và thực hiện cam kết. Nếu hợp đồng được giải thích minh bạch, quyền lợi được ghi nhận rõ ràng, chi phí được công khai đầy đủ và người mua có đủ thời gian cân nhắc, đây có thể chỉ là một giao dịch dịch vụ nghỉ dưỡng dài hạn. Ngược lại, nếu bên bán đưa ra thông tin sai lệch, che giấu nghĩa vụ tài chính, làm người mua hiểu nhầm về quyền sở hữu hoặc khả năng sinh lời, sử dụng áp lực thời gian để thúc ép ký kết, hoặc cam kết một đằng nhưng hợp đồng ghi nhận một nẻo, mô hình này có thể bị biến thành công cụ gây thiệt hại cho người tiêu dùng.

Cách gọi “sở hữu kỳ nghỉ” cũng cần được sử dụng thận trọng. Trong nhiều trường hợp, người mua không sở hữu một căn hộ, biệt thự hay phần diện tích cụ thể nào trong khu nghỉ dưỡng. Họ chỉ có quyền sử dụng dịch vụ lưu trú trong phạm vi, thời hạn và điều kiện do hợp đồng quy định. Vì vậy, nếu tiếp tục sử dụng thuật ngữ “sở hữu” mà không giải thích rõ nội hàm pháp lý của quyền này, người tiêu dùng rất dễ nhầm lẫn giữa một sản phẩm dịch vụ với một tài sản có thể nắm giữ, định đoạt hoặc chuyển giao như bất động sản.

Từ kinh nghiệm quốc tế có thể thấy, hợp đồng kỳ nghỉ không phải là một mô hình có vấn đề ngay từ bản chất. Đây là một sản phẩm có thể tồn tại trong ngành du lịch nếu được thiết kế minh bạch, được kiểm soát bằng quy định rõ ràng và được chào bán đúng bản chất. Điều đáng quan ngại tại Việt Nam không nằm ở việc mô hình này được du nhập, mà nằm ở việc nó có thể bị khoác lên lớp vỏ đầu tư, sinh lời, sở hữu tài sản hoặc để lại di sản, trong khi cấu trúc pháp lý thực tế lại là một hợp đồng cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng dài hạn.