Vai trò của hệ số k trong việc xác định giá đất

Trong các hồ sơ đất đai, hệ số K thường được xem là một thông số kỹ thuật dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc một số nghĩa vụ tài chính khác. Trên thực tế, hệ số này tác động trực tiếp đến chi phí của người sử dụng đất, phương án tài chính của doanh nghiệp và mặt bằng giá của thị trường bất động sản. Khi cơ chế giá đất thay đổi theo hướng sử dụng bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất trong nhiều trường hợp hơn, hệ số K cần được phản ánh đúng đặc điểm kinh tế của từng loại đất.

Trước đây, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Do bảng giá đất thường có độ trễ so với biến động thực tế của thị trường, hệ số K được sử dụng như một công cụ điều chỉnh để đối với giá đất trong bảng giá đất trong một số trường hợp pháp luật cho phép. Nói cách khác, bảng giá đất là căn cứ ban đầu, còn hệ số K là phần điều chỉnh bổ sung nhằm đưa kết quả tính toán đến gần hơn với thực tế tại từng khu vực, từng tuyến đường, từng loại đất hoặc từng vị trí. Trong giai đoạn này, hệ số K chủ yếu được hiểu là công cụ xử lý khoảng cách giữa bảng giá đất ổn định trong chu kỳ dài và giá đất biến động trên thực tế.

Hiện nay, Luật Đất đai 2024 đặt bảng giá đất trong cơ chế vận hành mới, theo đó bảng giá đất được xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hằng năm. Cùng với đó, Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP tiếp tục đặt hệ số điều chỉnh giá đất vào vị trí quan trọng trong việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Hệ số K được sử dụng để phản ánh mức biến động của thị trường, tác động của quy hoạch và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đây là công cụ điều chỉnh gắn với dữ liệu, quy hoạch, loại đất, khu vực và vị trí cụ thể.

Tuy nhiên, nếu hệ số K được xây dựng quá chung, áp dụng cùng một cách cho nhiều loại đất, nhiều khu vực hoặc nhiều mục đích sử dụng khác nhau, hệ số này có thể không phản ánh đúng giá trị thực tế của từng trường hợp. Nhóm đất phi nông nghiệp, đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp hoặc đất xây dựng công trình sự nghiệp có yếu tố kinh doanh đều có mục đích sử dụng, phương thức khai thác và mức độ tạo lập giá trị khác nhau. Việc áp dụng chung một hệ số hoặc cùng một hướng điều chỉnh cho các loại đất này, kết quả tính toán có thể bị cào bằng. Trường hợp hệ số được xác định thấp hơn thực tế, nghĩa vụ tài chính về đất đai có thể không phản ánh đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất; hoặc khi hệ số được xác định quá cao, chi phí đất đai của người dân và doanh nghiệp sẽ tăng mạnh, kéo theo áp lực lên giá thành dự án, giá bán bất động sản, chi phí thuê đất và chi phí đầu tư sản xuất kinh doanh.

Đối với thị trường nhà ở, chi phí sử dụng đất là một trong những cấu phần quan trọng của giá thành dự án bất động sản. Khi hệ số K tăng cao, tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất được chủ đầu tư nộp tăng theo. Trong điều kiện các chi phí khác của dự án như chi phí xây dựng, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí tài chính, chi phí lãi vay và chi phí tuân thủ thủ tục pháp lý đều đang tạo áp lực lên doanh nghiệp, chi phí đất đai tăng có thể được chuyển hóa vào giá bán sản phẩm. Vì vậy, hệ số K không chỉ là vấn đề kỹ thuật của cơ quan định giá đất, mà còn ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Đối với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất có thể thay đổi nhanh sau khi có thông tin quy hoạch, đầu tư hạ tầng hoặc thay đổi chức năng sử dụng đất. Nếu hệ số K được ban hành theo định kỳ và áp dụng cố định cho một khu vực rộng, hệ số này sẽ không theo kịp biến động thực tế. Khi đó, giá tính bồi thường không phản ánh đúng lợi thế riêng của từng thửa đất, từ đó làm phát sinh khiếu nại, khiếu kiện và kéo dài tiến độ giải phóng mặt bằng.

Một hạn chế khác của hệ số K là tính bình quân. Cùng một tuyến đường nhưng mỗi thửa đất có thể khác nhau về vị trí, diện tích, hình dáng, mặt tiền, khả năng tiếp cận giao thông và lợi thế thương mại. Khi chỉ dùng một hệ số chung cho cả tuyến đường, các khác biệt này rất dễ bị bỏ qua. Đối với các dự án quy mô lớn hoặc có tính đặc thù như khu đô thị, khu công nghiệp, đô thị ven biển, trung tâm tài chính hoặc khu vực chưa từng có giao dịch tương đồng, việc xây dựng hệ số K càng khó khăn hơn vì thiếu cơ sở dữ liệu đủ tin cậy để so sánh.

Do đó, hệ số K chỉ có thể vận hành hiệu quả nếu được xây dựng trên dữ liệu đầy đủ và phương pháp phù hợp. Việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất đòi hỏi phải thu thập thông tin về giá đất thị trường, giao dịch thực tế, dữ liệu thuế, dữ liệu đăng ký đất đai, thông tin đấu giá, quy hoạch, hạ tầng và các yếu tố kinh tế - xã hội của địa phương. Dữ liệu đầu vào không đầy đủ hoặc không phản ánh đúng thị trường, hệ số K có thể không còn là công cụ điều chỉnh phù hợp, mà trở thành nguyên nhân làm sai lệch nghĩa vụ tài chính và phát sinh tranh chấp trong quá trình áp dụng.

Luật sư Nguyễn Linh